W dniu 20 maja 2021 r. uchwalono nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwaną potocznie „nową ustawą deweloperską”. Wprowadzone zmiany w pewnych obszarach są daleko idące i postaramy się je Państwu pokrótce przybliżyć:
Nowa ustawa deweloperska wprowadza szeroki katalog umów, które podlegać będą jej reżimowi. Zgodnie z art. 2 nowej ustawy deweloperskiej jej przepisy stosuje się do:
- umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
- umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
- umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.
Ustawodawca zatem rozszerzył zakres stosowania ustawy odpowiednio do umów zawieranych w związku ze sprzedażą przez dewelopera domu jednorodzinnego. Nową ustawą będą również objęte umowy o nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem (na przykład od przedsiębiorców będących tzw. „flipperami”), także w sytuacji, gdy deweloper przeniesie własność lokalu lub domu jednorodzinnego do spółki celowej, a w konsekwencji umowa sprzedaży będzie zawierana przez tę właśnie spółkę z nabywcą.
- Największą nowością jest wprowadzenie regulacji dotyczącej umów rezerwacyjnych, które w praktyce są powszechnie zawierane przez deweloperów i nabywców przed zawarciem umowy deweloperskiej, a które do tej pory były zawierane na podstawie Kodeksu Cywilnego w ramach zasady swobody umów. Ustawa wprowadza definicję legalną umowy rezerwacyjnej („umowa, na podstawie której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”) oraz określa podstawowe wymogi, jakie powinna zawierać taka umowa.
- Jedną z najbardziej kontrowersyjnych zmian, jakie wprowadza nowa ustawa deweloperska, jest utworzenie tak zwanego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czyli wyodrębnionego rachunku bankowego, na który mają być wpłacane środki m.in. ze składek należnych od deweloperów. Środki pochodzące z wpłat do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą przeznaczone na zwrot wpłat nabywców m.in. w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę, upadłości dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy, na który nabywca wpłacił środki na poczet ceny sprzedaży.
- Zgodnie z nową ustawą deweloperską jej przepisy znajdą zastosowanie również w przypadku zobowiązania do sprzedaży lokali użytkowych (takich jak lokale garażowych, komórki lokatorskie czy boksy rowerowe) które stanowią odrębne pomieszczenia, a są sprzedawane wraz z lokalem mieszkalnym lub domem jednorodzinnym. Ustawa nie powinna natomiast objąć nabycia lokali użytkowych, które są nabywane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, np. lokali usługowych zlokalizowanych w danej inwestycji deweloperskiej.
- Nowa ustawa deweloperska nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki związane z przygotowaniem prospektu informacyjnego. Przede wszystkim deweloperzy będą zobowiązani do sporządzenia prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych (o ile zdecydują się na ich zawieranie), a nie – jak obecnie – przed zawarciem umowy deweloperskiej. Prospekt będzie zawsze doręczany nabywcy, a nie tylko – jak dotychczas – na jego żądanie. Ustawa wskazuje także szczegółowo zakres informacji, jakie należy wskazać w prospekcie informacyjnym.
To tylko zaledwie kilka zmian jakie zostały wprowadzone w obowiązujących przepisach – zmienią się także przepisy dotyczące:
- nowych obowiązków deweloperów,
- typu mieszkaniowych rachunków powierniczych,
- istotnych i nieistotnych wad przy odbiorze nieruchomości mieszkalnej,
- zabezpieczenia przed wpisaniem hipoteki
Co do zasady ustawa ma obowiązywać od 1 lipca 2022 r. Ustawodawca przewidział jednak szereg wyjątków od tej zasady, które dotyczą zarówno wcześniejszego wejścia w życie niektórych przepisów, jak i odsunięcia w czasie wejścia w życie przepisów w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich, których realizacja rozpoczęła się w okresie od uchwalenia ustawy do dnia 1 lipca 2022 r.
Po bardziej szczegółowe konsultacje i odpowiedzi na trudne pytania związane z zawartymi przez Państwa umowami zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.
